11주택자 대출한도 기준
2025년 11월 현재 1주택자의 주택담보대출 한도는 주택 소재지와 가격에 따라 세분화되어 적용됩니다. 정부는 2025년 10월 15일부터 수도권 및 규제지역의 고가 주택에 대한 대출 한도를 대폭 축소하는 정책을 시행했습니다. 이에 따라 주택 가격이 높을수록 받을 수 있는 대출 금액이 크게 제한됩니다.
수도권과 규제지역의 경우 15억 원 이하 주택은 기존과 동일하게 최대 6억 원까지 대출이 가능합니다. 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원으로 축소되었고, 25억 원을 초과하는 고가 주택은 최대 2억 원까지만 대출받을 수 있습니다. 이러한 규제는 대출을 활용한 고가 주택 구입 수요를 관리하기 위한 조치입니다.
비규제지역의 경우 상대적으로 완화된 기준이 적용되지만, LTV·DTI·DSR 등의 기본 규제는 여전히 적용됩니다. 1주택자는 대출을 받을 때 본인의 소득, 기존 부채, 주택 가격 등을 종합적으로 고려하여 실제 대출 가능 금액을 산출해야 합니다.
2지역별 대출한도 차이
주택담보대출 한도는 지역에 따라 큰 차이를 보입니다. 수도권과 규제지역은 가장 엄격한 기준이 적용되며, 비규제지역은 상대적으로 완화된 조건으로 대출을 받을 수 있습니다. 2025년 11월 기준 규제지역에는 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구가 투기·투기과열지역 및 조정대상지역으로 지정되어 있습니다.
| 지역구분 | 주택가격 | 최대 대출한도 | LTV 비율 |
|---|---|---|---|
| 수도권·규제지역 | 15억 원 이하 | 6억 원 | 50% |
| 수도권·규제지역 | 15~25억 원 | 4억 원 | 50% |
| 수도권·규제지역 | 25억 원 초과 | 2억 원 | 30% |
| 비규제지역 | 제한없음 | LTV·DSR 내 | 70~80% |
투기지역과 조정지역의 1주택자는 LTV 50%, DTI 40% 기준이 적용됩니다. 반면 비규제지역 무주택자는 LTV 70%까지 가능하며, 1주택 이상 보유자는 60%가 적용됩니다. 지역별 차이를 정확히 파악하여 자신에게 유리한 조건을 확인하는 것이 중요합니다.
3LTV DTI DSR 규제
주택담보대출 한도를 결정하는 핵심 지표는 LTV, DTI, DSR 세 가지입니다. LTV는 담보인정비율로 주택 가격 대비 대출 가능 비율을 의미하며, DTI는 총부채상환비율로 연소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율입니다. DSR은 총부채원리금상환비율로 모든 대출의 원금과 이자를 연소득으로 나눈 값입니다.
LTV(담보인정비율)
LTV는 주택 가격에 대한 대출 가능 비율을 나타냅니다. 수도권과 규제지역에서는 1주택자의 경우 최대 50~70%가 적용되며, 비규제지역은 70~80%까지 가능합니다. 예를 들어 6억 원 주택에 LTV 70%가 적용되면 최대 4.2억 원까지 대출받을 수 있습니다.
DTI(총부채상환비율)
DTI는 주택담보대출의 연간 원리금과 다른 대출의 이자를 합산하여 연소득으로 나눈 비율입니다. 투기지역은 40%, 조정지역은 50%, 비규제지역은 60%가 기준입니다. 연소득 5,000만 원이고 DTI 50%라면 연간 상환액이 2,500만 원을 초과할 수 없습니다.
DSR(총부채원리금상환비율)
DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 포함한 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 대출금액이 1억 원을 초과하면 은행권은 40%, 비은행권은 50%의 DSR이 적용됩니다. 2024년부터는 스트레스 DSR이 도입되어 미래 금리 인상 리스크까지 반영하므로 실제 대출 한도가 더욱 줄어들 수 있습니다.
| 규제항목 | 투기지역 | 조정지역 | 비규제지역 |
|---|---|---|---|
| LTV (1주택자) | 50% | 50% | 70% |
| DTI | 40% | 50% | 60% |
| DSR (1억 이상) | 40% | 40% | 40% |
4주택가격별 한도 계산
주택 가격에 따른 실제 대출 가능 금액은 LTV와 절대한도를 모두 고려하여 산정됩니다. 수도권 및 규제지역에서는 주택 가격이 높을수록 대출 한도가 더욱 제한됩니다. 2025년 10월 15일 이후 적용된 새로운 기준에 따르면 고가 주택일수록 대출 가능 금액이 대폭 축소되었습니다.
| 주택가격 | LTV 70% 계산 | 절대한도 | 실제 최대한도 |
|---|---|---|---|
| 5억 원 | 3.5억 원 | 6억 원 | 3.5억 원 |
| 10억 원 | 7억 원 | 6억 원 | 6억 원 |
| 15억 원 | 10.5억 원 | 6억 원 | 6억 원 |
| 20억 원 | 14억 원 | 4억 원 | 4억 원 |
| 30억 원 | 21억 원 | 2억 원 | 2억 원 |
예를 들어 20억 원 주택을 구매하는 1주택자의 경우, LTV 70%를 적용하면 14억 원까지 대출이 가능해 보이지만 절대한도가 4억 원이므로 실제로는 최대 4억 원까지만 대출받을 수 있습니다. 이처럼 고가 주택일수록 자기자본 비중이 크게 높아집니다.
비규제지역의 경우 절대한도 제한이 완화되어 LTV와 DSR 범위 내에서 대출이 가능하므로, 같은 가격의 주택이라도 지역에 따라 대출 가능 금액이 크게 차이날 수 있습니다.
5소득별 대출가능액
실제 대출 가능 금액은 소득 수준에 따라 결정됩니다. DSR 40% 기준으로 계산하면 연소득에 따라 월 상환 가능 금액이 정해지고, 이를 바탕으로 대출 한도가 산출됩니다. 기존 부채가 없고 30년 만기, 연 4% 금리를 가정할 때 소득별 대출 가능액은 다음과 같습니다.
| 연소득 | 월 상환한도 (DSR 40%) | 대출가능액 (30년·4%) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 3,000만 원 | 약 100만 원 | 약 2.0억 원 | 기초 수준 |
| 5,000만 원 | 약 167만 원 | 약 3.3억 원 | 평균 소득 |
| 7,000만 원 | 약 233만 원 | 약 4.6억 원 | 중상위 소득 |
| 9,000만 원 | 약 300만 원 | 약 6.0억 원 | 고소득 |
| 1억 원 | 약 333만 원 | 약 6.6억 원 | 최상위 |
연소득 5,000만 원인 1주택자가 신용대출 6,000만 원(금리 4.5%)을 보유하고 있다면, 기존 대출의 원리금이 DSR 계산에 포함되어 주택담보대출 가능액이 약 1.5억 원 수준으로 감소합니다. 따라서 대출 한도를 늘리기 위해서는 기존 부채를 먼저 정리하는 것이 유리합니다.
스트레스 DSR 적용 시에는 현재 금리에 1.5%포인트를 가산하여 계산하므로, 연소득 1억 원인 대출자도 실제 대출 한도가 6억 원에서 약 5.28억 원으로 감소할 수 있습니다. 소득이 높더라도 규제 강화로 인해 예상보다 적은 금액만 대출받을 수 있는 경우가 많습니다.
6생애최초 구매 특례
생애최초 주택 구입자는 일반 1주택자보다 완화된 대출 조건을 적용받을 수 있습니다. 9억 원 이하 주택을 구입하는 경우 투기지역 여부와 관계없이 LTV 80%, DTI 60%까지 대출이 가능합니다. 이는 무주택 실수요자의 내집마련을 지원하기 위한 정책입니다.
생애최초 특례를 받기 위해서는 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 이력이 없어야 하며, 소득 요건과 주택가격 제한을 충족해야 합니다. 대부분의 금융기관에서는 부부 합산 연소득 7,000만 원 이하, 순자산 4.69억 원 이하 등의 조건을 요구합니다.
생애최초 구입자가 7억 원 주택을 구매할 때 LTV 80%를 적용받으면 최대 5.6억 원까지 대출이 가능합니다. 일반 1주택자가 LTV 50%만 적용받아 3.5억 원까지만 가능한 것과 비교하면 2억 원 이상 차이가 납니다. 따라서 해당 요건을 충족한다면 반드시 생애최초 특례를 활용하는 것이 유리합니다.
| 구분 | 일반 1주택자 | 생애최초 구입자 |
|---|---|---|
| LTV | 50~70% | 80% |
| DTI | 40~50% | 60% |
| 주택가격 제한 | 없음 | 9억 원 이하 |
| 소득 요건 | 없음 | 7,000만 원 이하 |
7대출한도 늘리는 방법
주택담보대출 한도를 늘리기 위해서는 DSR 여유를 확보하는 것이 가장 중요합니다. 기존 부채를 줄이면 월 상환 부담이 감소하여 DSR 계산에서 유리해지고, 결과적으로 더 많은 금액을 대출받을 수 있습니다. 고금리 신용대출이나 카드론부터 우선적으로 상환하는 것이 효과적입니다.
기존 부채 정리
신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출 등 모든 부채의 원리금은 DSR에 합산됩니다. 예를 들어 연소득 5,000만 원인 사람이 신용대출 6,000만 원을 보유하고 있다면, 이를 상환한 후 주택담보대출을 신청하면 대출 가능액이 1.5억 원에서 3.3억 원으로 2배 가까이 증가할 수 있습니다.
상환기간 연장
대출 상환기간을 30년에서 40년으로 연장하면 월 상환액이 줄어들어 DSR 여유가 생깁니다. 단, 총 이자 부담은 증가하므로 장단점을 신중히 비교해야 합니다. 상환 능력이 개선되면 나중에 중도상환하는 방법도 고려할 수 있습니다.
소득 증빙 강화
프리랜서나 사업자의 경우 소득 증빙을 명확히 하면 대출 한도가 증가할 수 있습니다. 최근 3개월 급여명세서, 소득금액증명원, 사업소득 확인서 등을 준비하여 금융기관에 제출하면 보다 정확한 소득 인정을 받을 수 있습니다.
복수 금융기관 비교
은행마다 LTV·DTI·DSR 산정 기준과 우대금리 조건이 다르므로, 여러 금융기관의 사전심사를 받아보는 것이 좋습니다. 온라인 대출 비교 플랫폼을 활용하면 한 번에 여러 은행의 조건을 비교할 수 있습니다.
- 고금리 대출부터 우선 상환하여 DSR 여유 확보
- 상환기간 연장으로 월 상환액 감소
- 소득 증빙 서류 정확히 준비
- 여러 금융기관 대출 조건 비교
- 배우자 소득 합산 고려
8자주 묻는 질문
1주택자도 지역에 따라 대출한도가 다른가요?
네, 수도권과 규제지역은 주택 가격별로 6억 원, 4억 원, 2억 원으로 차등 적용되며, 비규제지역은 LTV·DSR 범위 내에서 더 많은 대출이 가능합니다. 지역별 규제 차이를 반드시 확인해야 합니다.
DSR 40%는 어떻게 계산하나요?
연소득에 40%를 곱하면 1년간 상환 가능한 총액이 나옵니다. 이를 12개월로 나누면 월 상환한도가 되며, 모든 대출의 원리금 합계가 이 금액을 초과할 수 없습니다. 예를 들어 연소득 6,000만 원이면 연간 2,400만 원, 월 200만 원까지 상환 가능합니다.
생애최초 특례는 누구나 받을 수 있나요?
부부 합산 기준으로 주택 소유 이력이 없고, 소득 7,000만 원 이하, 순자산 4.69억 원 이하, 주택가격 9억 원 이하 조건을 모두 충족해야 합니다. 요건이 까다로우므로 사전에 확인이 필요합니다.
기존 대출이 있으면 주택담보대출을 받을 수 없나요?
받을 수 있지만 DSR 계산에서 기존 대출 원리금이 모두 합산되므로 대출 가능액이 크게 줄어듭니다. 가능하면 고금리 대출을 먼저 상환한 후 주택담보대출을 신청하는 것이 유리합니다.
주택 가격은 어떻게 산정하나요?
KB부동산 시세, 한국부동산원 공시가격, 실거래가 등을 종합적으로 참고하여 금융기관이 자체 평가합니다. 실제 매매가와 차이가 있을 수 있으므로 대출 신청 전 감정평가액을 확인해야 합니다.
대출 한도를 최대로 받으려면?
기존 부채를 최소화하고, 소득 증빙을 명확히 하며, 생애최초 특례 등 우대 조건을 최대한 활용해야 합니다. 또한 여러 금융기관의 조건을 비교하여 가장 유리한 곳을 선택하는 것이 중요합니다.
